Une meilleure prévention des risques

Premier point intéressant à noter : le projet de loi consacre une sous-section 2 à la « prévention des risques de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols » (p.11). L’article L 112-20 nouveau du Code de la construction et de l’habitation (CCH) prévoit une carte avec un dispositif de zonage établi par voie réglementaire. La cartographie des zones à risques et son accès à tous est une bonne mesure par principe.

Systématisation de l’étude de sol sur terrain argileux

L’article L 112-21 nouveau du CCH institutionnalise et systématise la réalisation d’une étude de sol par le vendeur en cas de zone sensible au retrait gonflement des argiles lorsqu’il vend un terrain non bâti constructible. Et l’article L 112-22 prévoit l’obligation pour le maître d’ouvrage (donc l’ex acquéreur du terrain) de fournir avant toute conclusion de marché de travaux la fameuse étude de sol édictée par l’article L 112-21, aux entrepreneurs et maîtres d’œuvre.

Nous notons avec beaucoup d’intérêt dans le projet l’article L 112-21 disposant « qu’en cas de vente d’un terrain non bâti constructible, une étude de sol est fournie par le vendeur ». Si le projet de loi est validé, cette nouvelle disposition acterait le fait que les caractéristiques du sol deviennent un vrai argument de vente, un document opposable. Le texte déposé au Sénat propose en effet que « cette étude de sol soit annexée à la promesse de vente ou à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente ».

Sécurisation de l’acquéreur de maison individuelle

Selon Chevreuse Courtage (à l’origine de cet article), ce projet de loi s’inscrit dans la philosophie et la droite ligne de la Loi Spinetta (1) du 4 janvier 1978 et de la loi relative au contrat de construction d’une maison individuelle du 19 décembre 1990. C’est une bonne façon d’éclairer et de sécuriser l’acquéreur de maison individuelle. En ce sens, nous notons un vrai progrès. En rendant obligatoire la réalisation d’étude de sol pour toute construction, y compris les maisons individuelles, ce texte, s’il était adopté, clarifierait un point qui faisait défaut jusqu’à présent mais aussi et surtout permettrait de maîtriser les risques de sinistres. Il précise par ailleurs que la fiche d’identité terrain est à la charge du vendeur du terrain non bâti constructible.

Etude de sol préliminaire et étude d’adaptation des modes constructifs

Une remarque toutefois : il faudra définir la nature de la mission d’étude de sol (les missions des géotechniciens ont déjà une nomenclature). Nous proposons (Chevreuse Courtage): une étude préliminaire dans un premier temps avant la vente du terrain ; et une étude plus précise préalable à la mise en chantier visant l’adaptation entre le principe constructif et les caractéristiques du sol indiqués dans la première étude (confirmation de sa constructibilité et des moyens à mettre en œuvre). Il importe que cette étude préalable soit réalisée par un géotechnicien assuré pour sa mission et non par l’entreprise de BTP qui réalisera les travaux de construction ensuite (cf. : le cas type du constructeur de maison individuelle).

Notons enfin que selon le projet de loi, l’étude de sol ne serait rendue obligatoire qu’en cas de construction ou de vente de terrain dans une zone sujette au retrait gonflement des argiles. Pourquoi ne pas élargir le spectre à tout le territoire pour chaque vente de terrain à bâtir ?

Ces nouvelles dispositions législatives visent à pallier le défaut d’édiction des délibérations appliquant le sixième alinéa de l’article L. 123-1-11 du code de l’urbanisme qui permettait déjà, aux collectivités dotées d’un plan local d’urbanisme, de majorer les droits à construire
de 20 %, dans certaines zones qu’elles délimitent, pour autoriser l’agrandissement ou la construction de bâtiments à usage d’habitation. Le I de la loi du 20 mars 2012 relève d’ailleurs ce seuil à 30 %. Le mécanisme de majoration, introduit au nouvel article L. 123-1-11-1 du code de l’urbanisme, s’applique automatiquement, sauf si l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunal ou le conseil municipal compétent délibère en sens contraire, ou délibère pour adopter la majoration prévue au sixième alinéa de l’article L. 123-1-11, à l’issue d’une procédure de mise à disposition du public d’une note d’information présentant les conséquences de la majoration sur le territoire concerné.
La loi encadre les conditions dans lesquelles ce document est mis à disposition et les observations du public recueillies, en précisant que cette consultation peut prendre la forme d’une mise en ligne du dossier de consultation ou d’une présentation au cours d’une réunion
publique, et que l’exécutif de la collectivité concernée présente la synthèse des observations à l’organe délibérant.

En l’absence de délibération décidant, à l’issue d’une telle consultation, que la majoration ne s’applique pas sur le territoire concerné, ou de délibération mettant en œuvre la majoration
prévue au sixième alinéa de l’article L. 123-1-11, la majoration entre en vigueur huit jours après la date de la séance au cours de laquelle la synthèse des observations du public a été présentée à l’organe délibérant. Elle s’applique, en tout état de cause, au plus tard à l’expiration d’un délai de neuf mois à compter de la promulgation de la loi si la procédure décrite précédemment n’a pas été mis en œuvre ou n’a pas abouti.
La loi prévoit néanmoins qu’à tout moment, la collectivité concernée peut, moyennant le respect de la procédure précédemment décrite, mettre fin purement ou simplement à cette majoration sur tout ou partie des territoires concernés, ou y substituer la majoration du
sixième alinéa de l’article L. 123-1-11.
Enfin, elle prévoit que les communes membres d’un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme peuvent passer outre la décision de ce dernier soit d’appliquer la majoration, soit de l’écarter.

Ce dispositif de majoration n’est que temporaire puisqu’il s’applique seulement aux demandes de permis et aux déclarations déposées avant le 1er janvier 2016. »

Article paru dans le Bulletin de la direction des affaires juridiques – Bulletin n° 24 – Février-Mars 2012 24 / 46 du Ministère de l’Écologie, du Développement Durable des Transports et du Logement (SG/DAJ)

La question se pose alors de savoir si un droit de jouissance sur des parties communes peut s’acquérir par prescription (usucapion). La Cour de cassation a répondu par l’affirmative dans un arrêt du 27 octobre 1997, précisant « qu’un droit de jouissance privatif sur des parties communes est un droit réel et perpétuel qui peut s’acquérir par usucapion ». Ainsi, un droit réel de jouissance privatif sur des parties communes peut s’acquérir à l’issue du délai de prescription de droit commun de trente ans. Il ne nécessite alors pas de titre. Cependant, il faut qu’aucun droit de jouissance exclusif n’est été, au préalable accordé.
En aucun cas le droit de jouissance exclusif sur des parties communes de copropriété ne peut muter en droit de propriété.

Il faut en effet noter que la jouissance exclusive sur des parties communes qui résulte d’une simple tolérance des autres copropriétaires ne saurait conduire à l’acquisition par prescription.

Quelles en sont les conséquences ?

Lorsqu’une personne acquiert un droit de jouissance exclusif, elle n’a pas nécessairement la qualité de copropriétaire.
Par exemple, celle-ci peut tout à fait être simplement titulaire de la jouissance exclusive d’emplacements de stationnement dans un groupe d’immeubles en copropriété, ce qui ne lui confère pas la qualité de copropriétaire. Elle est néanmoins bénéficiaire d’un droit réel et perpétuel sur le bien.
Dès lors, le bénéficiaire du droit de jouissance exclusif sur des parties communes, lorsqu’il n’a pas la qualité de copropriétaire, n’est redevable que des frais d’entretien et de réparation des parties communes en question. Il ne peut être mis à sa charge une quote-part des charges communes.

Les surfaces déductibles du calcul

Dans le détail, le décret précise la définition de la surface de plancher introduite par l’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011, en indiquant les surfaces déductibles, soit les surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ; les vides et les trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ; les surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ; les surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres ; les surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ; les surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ; les surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ; et enfin, les surfaces de plancher d’une surface égale à 10 % affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.

Détail sur l’emprise au sol

Le décret s’attache aussi à expliquer la notion d’emprise au sol afin de savoir si le projet nécessite ou non une déclaration préalable ou une demande de permis de construire. Cette notion a pour objectif de garder un contrôle préalable sur certaines constructions qui sont exclues du calcul de la surface de plancher, telles les constructions non closes comme les hangars ou les constructions dédiées au stationnement. La notion est également utilisée pour apprécier si un projet de construction soumis à permis de construire peut être dispensé de l’obligation de recourir à un architecte.

L’intégralité du décret

Décret n° 2011-2054 du 29 décembre 2011 pris pour l’application de l’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme .

• Publics concernés

Particuliers, entreprises, professionnels de la construction, collectivités territoriales.

• Objet

Modalités de calcul des surfaces utilisées dans le droit de l’urbanisme.

• Entrée en vigueur

Le texte entre en vigueur le 1er mars 2012.

• Notice

Le décret précise la définition de la surface de plancher introduite par l’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011, en indiquant les surfaces déductibles. Cette notion remplace les anciennes surfaces de référence utilisées dans le droit de l’urbanisme, soit la surface hors œuvre brute (SHOB) et la surface hors œuvre nette (SHON), pour déterminer les formalités à accomplir pour un projet de construction.

Le décret définit également la notion d’emprise au sol utilisée en complément de la surface de plancher pour déterminer si un projet de construction n’est soumis à aucune formalité au titre du droit de l’urbanisme, requiert une déclaration préalable ou doit faire l’objet d’une demande de permis de construire.
La notion d’emprise au sol a pour objet de maintenir, compte tenu de leur importance, un contrôle préalable sur certaines constructions qui sont exclues du calcul de la surface de plancher, telles les constructions non closes comme les hangars ou les constructions dédiées au stationnement. La notion est également utilisée pour apprécier si un projet de construction soumis à permis de construire peut être dispensé de l’obligation de recourir à un architecte.
Références : le décret est pris pour l’application des dispositions du code de l’urbanisme, dans leur rédaction issue de l’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme. Le code de l’urbanisme modifié par le présent décret peut être consulté, dans sa rédaction issue de cette modification, sur le site Légifrance (http://www.legifrance.gouv.fr).
Le Premier ministre,
Sur le rapport de la ministre de l’écologie, du développement durable des transports et du logement,
Vu le code de l’urbanisme ;
Vu le code de la construction et de l’habitation ;
Vu le code du domaine de l’Etat ;
Vu le code de l’environnement ;
Vu le code du patrimoine ;
Vu le code général des impôts, notamment son annexe II ;
Vu l’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme ;
Vu le décret n° 2010-273 du 15 mars 2010 relatif à l’utilisation du bois dans certaines constructions ;
Vu l’avis du comité des finances locales (commission consultative d’évaluation des normes) en date du 28 juillet 2011 ;
Le Conseil d’Etat (section des travaux publics) entendu,
Décrète :

Article 1

Le code de l’urbanisme est ainsi modifié :
1° L’article R. * 112-1 est ainsi modifié :
a) Au premier alinéa, les mots : « hors œuvre nette » sont supprimés ;
b) Dans le deuxième alinéa, les mots : « des articles R. 332-15 et R. 332-16 » sont remplacés par les mots : « de l’article R. 332-16 » ;
2° L’article R. 112-2 du code de l’urbanisme est remplacé par les dispositions suivantes :
« Art. R. 112-2.-La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
1° Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
3° Des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres ;
5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;
7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
8° D’une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures. »

Article 2

Le code de l’urbanisme est ainsi modifié :
1° Au début du chapitre Ier du titre Ier du livre IV, avant la section 1, il est créé un article R.* 420-1 ainsi rédigé :
« Art. R.* 420-1. – L’emprise au sol au sens du présent livre est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. » ;
2° L’article R.* 421-2 est ainsi modifié :
a) Le deuxième alinéa est remplacé par les dispositions suivantes :
« a) Les constructions nouvelles répondant aux critères cumulatifs suivants :
― une hauteur au-dessus du sol inférieure ou égale à douze mètres ;
― une emprise au sol inférieure ou égale à deux mètres carrés ;
― une surface de plancher inférieure ou égale à deux mètres carrés. » ;
b) Au troisième alinéa, les mots : « surface hors œuvre nette » sont remplacés par les mots : « surface de plancher » ;
3° L’article R.* 421-9 est ainsi modifié :
a) Le deuxième alinéa est remplacé par les dispositions suivantes :
« a) Les constructions dont soit l’emprise au sol, soit la surface de plancher est supérieure à deux mètres carrés et répondant aux critères cumulatifs suivants :
― une hauteur au-dessus du sol inférieure ou égale à douze mètres ;
― une emprise au sol inférieure ou égale à vingt mètres carrés ;
― une surface de plancher inférieure ou égale à vingt mètres carrés. » ;
b) Au troisième alinéa, les mots : « surface hors œuvre nette » sont remplacés par les mots : « surface de plancher » ;
c) Le quatrième alinéa est remplacé par les dispositions suivantes :
« c) Les constructions répondant aux critères cumulatifs suivants :
― une hauteur au-dessus du sol supérieure à douze mètres ;
― une emprise au sol inférieure ou égale à deux mètres carrés ;
― une surface de plancher inférieure ou égale à deux mètres carrés. » ;
d) L’article est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Les dispositions du quatrième alinéa ne sont applicables ni aux éoliennes, ni aux ouvrages de production d’électricité à partir de l’énergie solaire installés au sol » ;
4° Les deuxième et troisième alinéas de l’article R.* 421-11 sont remplacés par les dispositions suivantes :
« a) Les constructions nouvelles répondant aux critères cumulatifs suivants :
― une hauteur au-dessus du sol inférieure ou égale à douze mètres ;
― une emprise au sol inférieure ou égale à vingt mètres carrés ;
― une surface de plancher inférieure ou égale à vingt mètres carrés.
b) Les ouvrages de production d’électricité à partir de l’énergie solaire installés sur le sol dont la puissance crête est inférieure à trois kilowatts ;
c) Les murs, quelle que soit leur hauteur. » ;
5° L’article R.* 421-14 est remplacé par les dispositions suivantes :
« Art. R.* 421-14. – Sont soumis à permis de construire les travaux suivants, exécutés sur des constructions existantes, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires :
a) Les travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à vingt mètres carrés ;
b) Dans les zones urbaines d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, les travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à quarante mètres carrés ; toutefois, demeurent soumis à permis de construire les travaux ayant pour effet la création de plus de vingt mètres carrés et d’au plus quarante mètres carrés de surface de plancher ou d’emprise au sol, lorsque leur réalisation aurait pour effet de porter la surface ou l’emprise totale de la construction au-delà de l’un des seuils fixés à l’article R. 431-2 ;
c) Les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination entre les différentes destinations définies à l’article R. 123-9 ;
d) Les travaux nécessaires à la réalisation d’une opération de restauration immobilière au sens de l’article L. 313-4.
Pour l’application du c du présent article, les locaux accessoires d’un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal. » ;
6° L’article R.* 421-17 est ainsi modifié :
a) Le septième alinéa est remplacé par les dispositions suivantes :
« f) Les travaux qui ont pour effet la création soit d’une emprise au sol, soit d’une surface de plancher supérieure à deux mètres carrés et qui répondent aux critères cumulatifs suivants :
― une emprise au sol créée inférieure ou égale à vingt mètres carrés ;
― une surface de plancher créée inférieure ou égale à vingt mètres carrés.
Ces seuils sont portés à quarante mètres carrés pour les projets situés en zone urbaine d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, à l’exclusion de ceux impliquant la création d’au moins vingt mètres carrés et d’au plus quarante mètres carrés de surface de plancher ou d’emprise au sol lorsque cette création conduit au dépassement de l’un des seuils fixés à l’article R. 431-2 du présent code. » ;
b) Le huitième alinéa est supprimé.

Article 3

L’article R. * 431-2 du code de l’urbanisme est ainsi modifié :
a) Les deuxième à quatrième alinéas sont remplacés par les dispositions suivantes :
« a) Une construction à usage autre qu’agricole dont à la fois la surface de plancher et l’emprise au sol au sens de l’article R. 420-1 n’excèdent pas cent soixante-dix mètres carrés ;
b) Une construction à usage agricole dont à la fois la surface de plancher et l’emprise au sol au sens de l’article R. 420-1 n’excèdent pas huit cents mètres carrés ;
c) Des serres de production dont le pied-droit a une hauteur inférieure à quatre mètres et dont à la fois la surface de plancher et l’emprise au sol au sens de l’article R. 420-1 n’excèdent pas deux mille mètres carrés. » ;
b) Le sixième alinéa est remplacé par les dispositions suivantes :
« Les demandeurs d’un permis de construire sont tenus de recourir à un architecte pour les projets de travaux sur construction existante conduisant soit la surface de plancher, soit l’emprise au sol de l’ensemble à dépasser l’un des plafonds fixés par le présent article. »

Article 4

Le septième alinéa de l’article R.* 431-5 du code de l’urbanisme est ainsi modifié :
1° Les mots : « surface hors œuvre nette » sont remplacés par les mots : « surface de plancher » ;
2° Les mots : « , ainsi que leur surface hors œuvre brute lorsque le projet n’est pas situé dans un territoire couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu » sont supprimés.

Article 5

I. ― Le code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :
1° Au cinquième alinéa de l’article R.* 111-18-9, après les mots : « surface hors œuvre nette », sont ajoutés les mots : « dans sa définition applicable avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 portant réforme de la surface de plancher » ;
2° Au deuxième alinéa de l’article R.* 131-26, après les mots : « surface hors œuvre nette », sont ajoutés les mots : « dans sa définition applicable avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 portant réforme de la surface de plancher ».
II. ― Au b du 4° de l’article 310-0 H de l’annexe II du code général des impôts, après les mots : « hors œuvre nette », sont ajoutés les mots : « dans sa définition applicable avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 portant réforme de la surface de plancher ».

Article 6

Dans toutes les dispositions réglementaires autres que celles mentionnées aux articles précédents, les mots : « surface hors œuvre nette », « surface de plancher hors œuvre nette », « surface développée hors œuvre nette », « surface hors œuvre brute », « plancher hors œuvre nette », « surface de plancher développée hors œuvre », « surface développée hors œuvre », « surface hors œuvre nette de planchers », « surface de plancher développée hors œuvre nette », « plancher hors œuvre net », « surface de plancher hors œuvre brute », « superficie hors œuvre nette », « superficie hors œuvre nette (SHON) », « superficie du plancher hors œuvre nette » et « superficie hors œuvre brute » sont remplacés par les mots : « surface de plancher ».

Article 7

Le présent décret entre en vigueur le 1er mars 2012.

Article 8

La ministre de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement, le ministre de l’économie, des finances et de l’industrie, la ministre du budget, des comptes publics et de la réforme de l’Etat, porte-parole du Gouvernement, le ministre de la culture et de la communication et le secrétaire d’Etat auprès de la ministre de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement, chargé du logement, sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l’exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.

Fait le 29 décembre 2011.

François Fillon

Par le Premier ministre :

La ministre de l’écologie,

du développement durable,

des transports et du logement,

Nathalie Kosciusko-Morizet

Le ministre de l’économie,

des finances et de l’industrie,

François Baroin

La ministre du budget, des comptes publics

et de la réforme de l’Etat,

porte-parole du Gouvernement,

Valérie Pécresse

Le ministre de la culture

et de la communication,

Frédéric Mitterrand

Le secrétaire d’Etat

auprès de la ministre de l’écologie,

du développement durable,

des transports et du logement,

chargé du logement,

Benoist Apparu

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* une zone de sismicité 1 où il n’y a pas de prescription parasismique particulière pour les bâtiments à risque normal (l’aléa sismique associé à cette zone est qualifié de très faible),
* quatre zones de sismicité 2 à 5, où les règles de construction parasismique sont applicables aux nouveaux bâtiments, et aux bâtiments anciens dans des conditions particulières.

Nouveau zonage sismique de la France (entrée en vigueur le 1er mai 2011)

Pour connaitre la zone de sismicité de votre commune, consultez le Décret no 2010-1255 du 22 octobre 2010 portant sur la délimitation des zones de sismicité du territoire français.

Les nouvelles règles de construction parasismiques ainsi que le nouveau zonage sismique (qui modifient les articles 563-1 à 8 du Code de l’Environnement) entreront en vigueur à compter du 1er mai 2011. Jusqu’à cette date, le zonage en vigueur demeure le zonage divisant la France zones de sismicité 0, Ia, Ib, II et III tel qu’illustré ci-dessous.

Zonage sismique en vigueur jusqu’au 1er mai 2011

Principaux textes législatifs

* Articles R563-1 à R563-8 du Code de l’Environnement
* Articles du Code de l’Environnement relatifs à la prévention du risque sismique complétés par :

o Décret no 2010-1254 du 22 octobre 2010 relatif à la prévention du risque sismique
o Décret no 2010-1255 du 22 octobre 2010 portant sur la délimitation des zones de sismicité du territoire français
o Arrêté du 22 octobre 2010 relatif à la classification et aux règles de construction parasismique applicables aux bâtiments de la classe dite « à risque normal » relatifs à la prévention du risque sismique

Bibliothèque

Zonage sismique par communes

Quelles sont les grandes avancées de la RT 2012 ?

La RT 2012, calquée sur les exigences du label BBC Effinergie, met la barre à 50 kWh/m2 par an en moyenne pour ce qui est de la consommation maximale d’énergie primaire d’un bâtiment. Pour la première fois, la qualité de conception, l’obligation de recours aux énergies renouvelables et la sensibilisation de l’occupant sont mises en avant.

A quoi correspond ce seuil de 50 kWh/m2 et par an ?

Pour bien comprendre, rappelons d’abord que la réglementation actuelle, la RT 2005, en regard d’un projet de bâtiment (habitation, tertiaire, entrepôt…) détermine un bâtiment de référence avec des valeurs conventionnelles en termes de consommation totale et de température intérieure en été. C’est en comparant les valeurs du bâtiment projet avec celles du bâtiment de référence qu’on détermine si le premier satisfait ou non aux conditions minimales de la RT 2005. Avec la RT 2012, il n’y a plus de bâtiment de référence avec une consommation totale conventionnelle, mais une valeur unique quel que soit le type de bâtiment : 50 kWh/m2 par an, valeur seuil modulée selon la zone climatique, l’altitude et l’usage du bâtiment.

La RT 2012 introduit le coefficient Bbio, de quoi s’agit-il ?

Bbio, qui remplace l’Ubât (Ubât : coefficient de déperdition thermique par les parois et les baies. Il n’existe plus dans la RT 2012), est un coefficient qui évalue la conception bioclimatique en prenant en compte la compacité du bâtiment et les apports naturels. La RT 2012 fixe des valeurs limites Bbiomax à ne pas dépasser en termes de besoins en chauffage, en refroidissement et en éclairage, et ce indépendamment des systèmes.

En quoi la RT 2012 met-elle l’accent sur les énergies renouvelables ?

Pour la première fois, le recours aux énergies renouvelables (EnR) devient obligatoire. Ce sont les maisons individuelles qui ouvrent le bal : leur production en eau chaude sanitaire doit être assurée par des EnR (installation solaire thermique (2m2 minimum), raccordement à un réseau de chaleur alimenté à 50% par des EnR (éolienne, marémotrice, géothermie, biomasse, hydraulique, etc), système thermodynamique, système de micro-cogénération) ou bien disposer d’une production décentralisée assurant la production de 5kWh/m² par an.

La RT 2012 ne s’arrête pas à la conception ni à la construction, elle prend en compte également l’exploitation, qu’exige-t-elle à ce sujet ?

Dans le but de sensibiliser les occupants, elle rend obligatoire le comptage d’énergie dans le bâtiment et le suivi des consommations. Qu’il s’agisse de tertiaire ou de résidentiel, le maître d’ouvrage est tenu de livrer un bâtiment avec un dispositif de comptage par type d’énergie et par poste ; un système d’affichage doit informer régulièrement les occupants.

Quels sont les documents de conformité ?

Une première attestation de conformité à la RT 2012 doit accompagner obligatoirement le dépôt de permis de construire ; elle est produite en phase de conception du projet, les calculs se basant sur le coefficient BBio. La seconde attestation intervient à la livraison de l’ouvrage sous la forme d’un récapitulatif standardisé de l’étude thermique qui rend compte des performances conventionnelles du bâtiment.

Qui les établit et qui va les contrôler ?

L’Etat a transféré les contrôles sur des personnes ou organismes privés en fonction du type de bâtiment. Les contrôleurs techniques, les architectes, les organismes certificateurs peuvent délivrer les attestations de conformité, ainsi que les diagnostiqueurs DPE, mais uniquement pour les maisons individuelles. Les attestations seront présentées aux inspecteurs des DREAL dans le cadre des contrôles régaliens de conformité. Il est prévu que ces contrôles soient beaucoup plus nombreux qu’ils ne le sont actuellement, et les sanctions encourues vont de 45 000 euros d’amende à une interdiction d’occuper le bâtiment, en passant par une obligation de mise en conformité.

Les maîtres d’ouvrage sont-ils préparés pour satisfaire aux exigences de la RT 2012 ?

De nombreux maîtres d’ouvrage et acteurs de la construction ne perçoivent pas les difficultés qui les attendent. Surtout pour la construction des bâtiments du tertiaire et leurs spécificités : l’enveloppe des tours, l’exigence de confort, les équipements informatiques, les systèmes de refroidissement, l’éclairage…. Le seuil de 50kWh/m²/an (d’ailleurs modulé par région et selon l’altitude) va être compliqué à respecter. Qui est prêt ? Le label BBC Effinergie est apparu en 2007, les quelques constructions n’ont commencé qu’en 2008 et les retours d’expérience sont peu nombreux. De plus, la RT 2012 est plus contraignante que l’actuel label BBC RT 2005 : certains bâtiments labellisés BBC RT 2005 ne seraient pas conformes à la RT 2012 !

De nouvelles habitudes à prendre

Les maîtres d’ouvrage doivent absolument s’informer sur les calculs. Il vont devoir se caler sur le seuil 50 kWh/m2 /an – modulé – en appliquant une méthode de calcul très complexe (plus de 1000 pages lui sont consacrées). Le coefficient BBio et la RT 2012 en général s’accompagnent de schémas et d’indicateurs pédagogiques intéressants pour comprendre les enjeux et acquérir les bons réflexes à tous les niveaux : maîtres d’œuvre, architectes, bureaux d’études et maîtres d’ouvrage. Avec la RT 2012, il va être difficile de fonctionner « par habitude » et, répétons-le, les contrôles de conformité seront nombreux.

Au vu des exigences de la conception bioclimatique, de la complexité de la méthode réglementaire et du peu de retours d’expériences de la maitrise d’œuvre et des entreprises sur les bâtiments BBC, les maîtres d’ouvrages ont intérêt à être assistés de la phase conception jusqu’à la réception pour réussir un projet de construction RT 2012. Cette nouvelle réglementation étant centrée sur la performance et non sur les moyens, une analyse critique s’impose à chaque phase du projet de construction.

Qui va réaliser ces calculs ?

C’est une bonne question. Les bureaux d’études thermiques spécialisés ? La réglementation ne l’impose pas ; de plus ils sont peu nombreux et généralement en effectif restreint. La demande risque donc de dépasser l’offre. Au final, dans de nombreux cas, ce sont les architectes ou les bureaux d’études techniques généralistes qui s’en chargeront. A ce détail près que le calcul de performance énergétique n’est pas un calcul de dimensionnement, il impacte obligatoirement les choix de conception sous peine de livrer un ouvrage en total décalage avec les engagements énergétiques de départ.

Quand les calculs doivent-ils être réalisés ?

La réglementation ne le précise pas, mais des calculs doivent être réalisés tout au long du projet, y compris pendant le chantier, chaque fois qu’une modification est apportée. Si l’on se contente des calculs de départ et de fin, les seuls obligatoires, le maître d’ouvrage risque de le payer très cher à l’arrivée en termes de mise en conformité. D’autre part, n’oublions pas que les calculs sont basés sur des coefficients conventionnels, mais que le comptage en exploitation indiquera des consommations réelles…

Autrement dit, la performance énergétique rejoint la solidité de l’ouvrage au titre des priorités du maître d’ouvrage ?

Le maître d’ouvrage ne peut plus se permettre de laisser filer les choses sans s’assurer en cours de construction de la pérennité du calcul de performance. Il s’engage au départ et une tierce partie vient attester en final que l’engagement est tenu. La non-fourniture de cette attestation ou la fourniture d’une attestation comportant des erreurs est synonyme de sanctions lourdes.

A-t-on avantage à se conformer dès maintenant à la RT 2012 ?

Il y a une imbrication des labels énergétiques et de la RT. La RT 2012 entrera en application dans un ou deux ans selon le type de bâtiment. D’ici là, la RT 2005 reste la référence. Si un maître d’ouvrage respecte dès maintenant les exigences de la RT 2012, le législateur considère non seulement qu’il est conforme à la RT 2005 mais qu’il respecte aussi un des critères du label BBC RT 2005 basé sur les 50 kWh/m2 /an. S’il respecte la RT 2012 par anticipation, le maître d’ouvrage pourra donc demander un label BBC et prétendre à un dépassement du COS*. Par contre, comme c’est le cas actuellement, le maître d’ouvrage ne pourra prétendre à une labellisation de type HQE ou H&E que s’il mène une démarche de certification environnementale complémentaire.

Le décret n°2010-1269 du 26 octobre 2010 relatif aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique des constructions modifie l’article R.111-20 du code de la construction et de l’habitation et rend applicable la RT 2012 aux bâtiments suivants en fonction de leur date de dépôt de demande de permis de construire ou de déclaration préalable :

A compter du 28 octobre 2011 pour les bâtiments de :

* Bureaux
* Enseignement
* Accueil de la petite enfance
* Habitation en zone ANRU

A compter du 1er janvier 2013, la RT 2012 s’appliquera aux autres bâtiments d’habitation
« RT2012 » ne s’applique pas aux bâtiments chauffés à moins de 12°C, ni aux constructions provisoires (durée < 2 ans).

L’article R.111-20 « RT2012 » fixe les 4 exigences de la RT 2012 :

* Des caractéristiques thermiques minimales ;
* Une consommation conventionnelle d’énergie (Cep primaire) d’un bâtiment pour le chauffage, le refroidissement, la production d’eau chaude sanitaire, l’éclairage, les auxiliaires de chauffage, refroidissement, eau chaude sanitaire et ventilation.
* Un coefficient BBio : besoin conventionnel en énergie d’un bâtiment pour le chauffage, le refroidissement et l’éclairage.
* Un coefficient Tic (température intérieure conventionnelle atteinte en été) pour les bâtiments non climatisés.

Deux cas de figure se présentent lors de la transaction :

Un contrôle de l’ANC a déjà eu lieu : Le vendeur doit annexer à la promesse de vente ou à défaut à l’acte authentique, en cas de vente, le document (daté de moins de trois ans au moment de la vente)établi à l’issue du contrôle, délivré par le SPANC, à compter du 1er janvier 2011.

Aucun contrôle n’a eu lieu : le vendeur ou un représentant contacte le SPANC afin de convenir d’un rendez-vous.

L’officier ministériel (le notaire), peut prendre la décision, sous sa responsabilité, de valider le contrôle réalisé par notre bureau, lorsque le SPANC ne peut intervenir dans les délais permettant la présentation du rapport à la signature du compromis de vente.

Le contrôle de l’ANC lors d’une transaction est-il contraignant ?

La loi dite Grenelle II explique qu’en cas de vente immobilière, le propriétaire devra présenter un rapport de contrôle de moins de 3 ans et le nouveau propriétaire devra avoir réalisé ses travaux dans un délai de un an à compter de la vente. La date d’entrée en vigueur de cette disposition est avancée au 1er janvier 2011.